Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku, günümüzde hukukun en önemli ve en çok karşılaşılan alanlarından biri olarak karşımıza çıkmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun dördüncü kitabı olarak düzenlenen eşya hukukunun bir alt dalı olarak nitelendirilen gayrimenkul hukuku, eşya hukukuna dair uyuşmazlıkların büyük bir bölümünü oluşturmaktadır. Bu hukuk dalı kişilerin taşınmaz mallar üzerindeki mutlak hakkını düzenlemektedir. Eşya hukukunun bir terimi olan gayrimenkul; arsa, arazi, bina, işyeri, konut, apartman gibi taşınmazların genel adı olarak kullanılan bir terimdir.

Gayrimenkul hukuku kendi içerisinde çok detaylı ve ayrıntıları olan geniş bir hukuk dalıdır. Bu alanda uyuşmazlık yaşayan kişilerin hukuki destek almadan hareket etmesi durumunda dava sürecinde birçok zorlukla karşılaşabilecekleri gibi, dava sürecinden sonra da ileriye dönük olarak telafisi imkansız zararlar meydana gelebilecektir. Gayrimenkul hukuku, karmaşık ve detaylı olarak nitelendirilebilecek yapısıyla uzmanlık ve tecrübe gerektirmektedir. Bu nedenle, gayrimenkul hukuku davalarında, gayrimenkul hukuku uzmanından hukuki destek alarak işlem yapılması oldukça önem arz etmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nda taşınmaz mülkiyetinin konusu 3’e ayrılarak düzenlenmiştir. Buna göre, taşınmaz mülkiyetinin konusunu araziler, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilen bağımsız bölümler oluşturmaktadır. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapuya tescille gerçekleşmektedir. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılmaktadır. Ancak bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapuya tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması Yolları Nelerdir?

Taşınmaz Mülkiyetini Hukuki İşlemle Kazanma

Taşınmaz mülkiyetinin bu yollar kazanılmasında, satış, devir, bağış, miras, vasiyet gibi hukuki bir işlemle mülkiyet kazanılmaktadır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaç edinen sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşme tapuda yapılması halinde geçerlidir. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir.

Taşınmaz Mülkiyetini Hukuki İşgalle Kazanma

İşgal, sahipsiz bir taşınmazın sahiplenmesi olarak tanımlanmakla birlikte, işgal yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması Türk Medeni Kanunu’nun 707. Maddesinde düzenlenmiştir. Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yolu ile kazanılması, ancak tapu kaydı malikinin istemi ile terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların işgal yolu ile kazanılması mümkün değildir.

Yeni Arazi Oluşması Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma

Türk Medeni Kanunu’nun 708. maddesine göre; birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.

Arazi Kayması Yoluyla Taşınmaz Mülkiyetini Kazanma

Türk Medeni Kanunu’nun 709. maddesi genel olarak arazi kaymasını düzenlemektedir. Bu madde “Arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır.” şeklindedir.

Kanunun 710. maddesi, ülkemizde sık sık karşılaşılan heyelan olayları göz önünde tutularak ihtiyacı karşılamak üzere düzenlenmiştir. Maddeyle, arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı

ilkesinin, yetkili makamlar tarafından heyelan bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmayacağı kabul edilmiştir. Böylece heyelan bölgesi olarak belirlenen yerlerde arazi kayması sonucu sınır değişikliği gerçekleşebilecektir.

Maddenin ikinci fıkrasıyla bir yörenin heyelan yöresi olarak belirlenmesinde arazinin yapısının göz önünde tutulması zorunluluğu getirilmiştir. Maddenin üçüncü fıkrasıyla bir yörenin heyelan yöresi olduğu hususunun, o taşınmazların bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilmesi zorunluluğu getirilmiştir ve böylece tapu siciline güven ilkesi korunmak istenmiştir. 711. maddeye göre sınır, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyorsa ilgili taşınmaz maliki, sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir. Fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir.

Arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır.

Kazandırıcı Zamanaşımı Nedir?

Olağan Zamanaşımı

Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Olağanüstü Zamanaşımı

Olağanüstü Zamanaşımı, Türk Medeni Kanunu’nun 713. Maddesinde düzenlenmiştir. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Kazandırıcı Zamanaşımında Süreler Nasıl Hesaplanır?

Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında, Borçlar Kanununun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.

Sahipsiz Yerler ve Yararı Kamuya Ait Malların Durumu

Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tâbidir.

Tescil İsteme Hakkı

Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazı mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı

Türk Medeni Kanunu’nun 717. Maddesine göre taşınmaz mülkiyeti, terkin, taşınmazın tamamının yok olması ile sona ermektedir. Kamulaştırma halinde taşınmaz mülkiyetinin sona ermesi özel kanunla belirlenmektedir.

Evren hukuk bürosu olarak gayrimenkul hukuku alanında müvekkillerimize verdiğimiz başlıca hizmetlerimiz aşağıdadır.

Tapu iptali ve tescil davalarında danışmanlık ve dava sürecinde tarafların temsili,
Müdahalenin men’i ve el atmanın önlenmesi davalarında danışmanlık ve dava sürecinde tarafların temsili,
Şufa, ön alım davalarında danışmanlık ve tarafların temsili,
Muris muvazaası ve mirastan mal kaçırma davalarında danışmanlık ve dava sürecinde tarafların temsili,
Kamulaştırma davalarında danışmanlık ve dava sürecinde tarafların temsili,
Geçit hakkı davalarında danışmanlık ve dava sürecinde tarafların temsili,
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davalarında danışmanlık ve dava sürecinde tarafların temsili, İstihkak davalarında danışmanlık ve dava sürecinde tarafların temsili,
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davalarında danışmanlık ve dava sürecinde tarafların temsili, Yıkım(Kal) davalarında danışmanlık ve dava sürecinde tarafların temsili,
İmar plan değişiklikleri ile ilgili idari süreçlerin takibi ve gerekli durumlarda iptali için yargısal yollara başvurulması,
Kadastro işleminden dolayı ortaya çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve dava sürecinde tarafların temsili,
Kat mülkiyeti yasasından kaynaklanan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve dava sürecinde tarafların temsili,
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin denetlenmesi, düzenlenmesi
Kiralama Sözleşmelerinin denetlenmesi, düzenlenmesi
Tapu Müdürlüğü ile kişiler arasındaki dava ve ihtilafların takibi
Tapu kayıtlarında mevcut hataların düzeltilmesine yönelik davalarda danışmanlık ve dava sürecinde tarafların temsili,
İmar plan değişiklikleri ile ilgili idari süreçlerin takibi ve gerekli durumlarda iptali için yargısal yollara başvurulması,
Taşınmaz malların alım ve satımı konularında hukuki danışmanlık hizmeti verilmesi,
Yabancıların mülk edinmesi konusunda danışmanlık ve süreç takibi,
İpotek, intifa, irtifak, gibi ayni hakların tesis ve terkini gibi ile diğer işlemlerinin ifası için hukuki destek ve gayrimenkul hukuk danışmanlığı verilmesi,
Gayrimenkul konularından doğan dava ve hukuki ihtilafların her aşamasında tarafların temsil edilmesi,
Tapu sicil ve kadastro müdürlükleri ve belediyeler nezdinde kayıt tetkik işlemleri ve gayrimenkullerin değerlerine ilişkin durum tespit çalışmalarının yapılması,
İmar uygulamaları, resmi izinlerin incelenmesi ve elde edilen sonuçların rapor haline getirilmesi, Yatırım yapılması düşünülen taşınmazla ilgili açılmış ve halen devam eden idari ve adli davalar, bu davalara ilişkin olarak verilmiş ihtiyati tedbir ve hacizler ile takyidatların incelenmesi, hukuki mahiyetlerinin tespiti ile hukuki risklerin belirlenerek raporlanması,
Satış sözleşmelerinin, hâsılat paylaşım modellerinin hazırlanması ve revize edilmesi,
İpotek kurulması ve ipotek terkinin gerçekleştirilmesi,
Gayrimenkul satış vaadi, kat karşılığı inşaat ve sair gayrimenkul inşaatlarına ilişkin sözleşmelerin hazırlanması,
Toplu konut projeleri, kooperatifler, kat mülkiyeti kurulması ve uyuşmazlıkları, işlemlerinde hukuki danışmanlık hizmeti verilmesi,
Gayrimenkul finansmanı konusunda danışmanlık hizmeti verilmesi,
Boşanma sürecinde, gayrimenkullerin paylaşımı konusunda hukuki destek verilmesi,
C. Anayasası ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesince kabul edilen ve korunan, “Mülkiyet Hakkı” kapsamında hukuki destek sağlanması,
Durum tespit raporu, hukuki değerlendirme ve risk analiz raporlarının hazırlanması suretiyle tarafların karar verme süreçlerine destek olunması